导语：最近的有效政策放松在京沪地区利好置换客户，降低税费、提高杠杆空间。然而，卖房难仍是当前客户所面临的问题。这篇文章探讨了政策的影响以及与高收入群体和刚需群体的关系。虽然这些政策预计会带来一定的成交量脉冲，但真正实质性的改善可能需要限购政策的松动。对于其他城市的影响有限，因此建议关注深耕京沪的房企。
政策放松利好置换客户降低税费、提高杠杆空间，但此类客户当前困局是卖房难。
1、过去非普住宅难加杠杆主要在三点：1）个税成本，对于非满五唯一的房子个税为增值额的20%，但可以通过满五唯一或卖一买一避税；2）增值税成本，满二唯一的房子约为增值额的5.3%；3）二套非普首付比例为80%，但认房不认贷后，对于卖一买一客户，非普首付比例降至40%，此次降至30%。
2、对于原价400万，售价850万的房子，此次放松，可以减免24万的增值税，且首付从340万降至255万。
3、置换客户往往具有较高收入，可以承担更高杠杆，上述政策为实质性利好，但当前其面临的卖房困难的问题。
与高收入群体受制于首付比例限制不同，刚需群体的杠杆空间受制于收入。我们调研京沪首次购房刚需客户典型画像，往往由父辈提供超额首付，而子女收入决定了月供水平及贷款额度，较高的按揭贷款利率，也让此部分购房者用不足贷款额度。所以，降刚需首付比例作用可能不很大。
此次利好政策预计带来类似9-10月的成交量脉冲，实质性好转预计需要限购政策松动。复盘认房不认贷，更多的是让观望客户入场，而非新增需求。而类比杭州，仅是在限购大幅缩圈后，市场才有显著好转。
即使京沪好转，也难以带动其他城市，所以此政策对板块影响有限。博弈可以重点关注深耕京沪的房企：城建发展、中华企业、招商蛇口、越秀地产等。
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