导语：根据最新报告，2023年中央经济工作会议提出推进“三大工程”，包括保障性住房建设、平急两用基础设施建设和城中村改造。这些工程将对2024年经济增长起到重要的拉动作用。我们从财政视角解析了这些工程的投资规模和对地产投资的影响。城中村改造预计将投资约7000亿元，可拉动地产投资5.8个百分点，而保障性住房体系建设投资约为2340亿元，可拉动地产投资2.0个百分点。预计“三大工程”将对2024年地产投资贡献约0.93万亿元，拉动7.8个百分点。这将成为2024年经济增长的重要支撑点。
各位投资者，
以下为我们最新报告的摘要，请您查阅。
第一，2023年10月中央金融工作会议、12月中央经济工作会议提出要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”,完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。央行也表示将为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持。对市场投资而言，”三大工程”同样也是2024年经济的重要抓手之一。在本篇研究中，我们尝试从广义财政视角拆解“三大工程”落于明年的投资体量及对地产投资的拉动影响。当然，测算只是框架性的，主要意义是作为一个认知坐标，未来我们可以根据新的政策信息进一步调整。
第二，在“三大工程”中，城中村改造的财政资金路径已相对明确。一是2024年专项债可用于城中村改造项目，根据此前棚改经验，专项债中用于城中村项目的比例估计在10%-30%之间。由于2024年城中村改造可能先以积极推进试点的方式展开，我们以区间下限水平保守估算明年，大约0.4-0.8万亿元左右；二是政策性银行可以以提供类PSL的专项资金的方式支持“三大工程”建设，参照2015-2018年的棚改资金规模，我们以用于城中村的部分0.3万亿元左右估计；三是还将有部分的房企自筹资金垫资或商业银行贷款，预计这部分的撬动比例约为10%。考虑到城中村改造细则尚未落地，且存在地区试点再推广全国的时间差，因此这一理论估算中，不排除部分资金会延长至2025年滞后释放，我们进一步基于保守/中性/乐观三种情形进一步做情景假设，分别为0.5万亿元/0.7万亿元/1.0万亿元，分别可拉动2024年地产投资4.2个百分点/5.8个百分点/8.3个百分点。
第三，新保障性住房体系未来的主要增量空间是解决新市民、青年人的住房问题。目前我国新市民群体约有3亿人，其中包含1.72亿人的外出农民工、2.55亿人的无城镇户籍的城镇常住人口(二者有重合)、少量的城城转移人口等；这部分人群中，位于35个大中城市的人口比例为26%左右，是保障性住房的重点保障对象，这是当下的存量部分；而增量部分，根据部分省份的《查找图书新型城镇化规划(2021-2035年)》目标测算预计“十四五”期间全国城镇化率由目前的65.22%上升至69%,并于2035年进一步上升至77%。我们可以大致得到未来五年大中城市新增及存量的新市民人口规模、对应所需住房套数。
第四，基于上述理解，我们进一步根据以下假设做出粗略测算：一是新保障性住房体系的建设周期约为5年；二是覆盖新市民群体的比例为40%-60%;三是保障性住房套均面积60-70平米左右；四是本轮保障性住房的供应中50%由新建住宅构成，50%由回购存量房构成。可得未来五年保障性住房年均投资规模预计在1560-3120亿元，中性情形为2340亿元，若2024年录得中性情形，则可撬动地产投资2.0个百分点。
第五，“平急两用”工程的相关信息较少且相对零散。因此，我们主要基于目前已公布的部分地区(武汉、杭州、大连、重庆、长沙)公开信息作出测算，可得上述地区投资规模均值约为270亿元，若这也是全国21个超大特大城市“平急两用”工程投资规模的平均水平，则对应的总投资规模6000亿元左右。若分三年落地，年均投资规模为2000亿元。“平急两用”工程主要与基建投资有关，我们可以估算在基建投资部分。2000亿规模大约带动基建投资1个百分点左右。
第六，综合以上，中性情形下预计城中村改造明年投资规模约有7000亿元，可撬动地产投资5.8个百分点；中性情形下保障性住房体系建设明年投资规模约有2340亿元，可撬动地产投资2.0个百分点。2024年“三大工程”对地产投资规模的贡献预计或有0.93万亿元，拉动7.8个百分点(保守和乐观情形下则或可分别拉动5.5和10.9个百分点)。在不考虑“三大工程”的情况下，按照地产投资-10%来预期(参照广发地产团队2024年前瞻乐观和谨慎-8%、-11%),而城中村改造和保障性住房有望将2024年地产投资上拉至-3%以内。而根据我们前期报告《查找图书前瞻2024》中的测算，上述增速假设符合2024年全年GDP5%的所需要的需求端条件。出口触底、财政扩张、“三大工程”有望成为带动2024年总需求进一步好转的三驾马车。
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