导语：国家金融监管总局近期表示，将加快推进城市房地产融资协调机制的落地，并指导金融机构支持重大基础设施建设。此举对房地产市场平稳发展具有重要意义。而地产央国企估值已达历史底部，布局价值有望显现。本文将就金融支持房地产融资和央企布局底部进行点评，并推荐了改善性央国企作为投资建议。但也需警惕宽松政策影响市场提振不佳、三四线城市恢复力度较弱以及房企债务违约等风险。
【事件】
国家金融监管总局表明近期将重点开展四项工作：一是加快推进城市房地产融资协调机制落地见效；二是指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求；三是要继续做好个人住房贷款金融服务；四是指导和要求银行等金融机构大力支持“平急两用”重大基础设施、城中村改造等“三大工程”建设，并且要求尽快形成实物工作量。
【点评】
金融口多条线支持房地产融资，促进市场平稳健康发展。2022年以来中央及地方政府高度重视房地产融资健康，明确了“金融16条”支持措施、实施“认房不认贷”、确立首套房贷利率动态调整机制、下调二套房利率下限、降低存量首套房利率等。近期央行、金融监管总局频频发声支持房地产融资，并表示金融业支持房地产责无旁贷，体现了中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视和支持决心，预计后续相关政策将加速落地。
进一步优化首付比例、贷款利率，满足刚性和改善性住房融资需求。据贝壳研究院数据，2024年百城首套房利率3.84%，二套房利率4.41%，较2021年高点分别下降190bp和159bp； 2023年12月北京、上海将二套房首付比例从7-8成下调至4-5成。而房贷利率和首付比例下调的效果尚未在基本面销售有明显体现，我们预计需要对其有大幅的调降，才能带来销售的向好，如2008年、2014年全国首套房贷利率下限均调整至不低于贷款基准利率的0.7倍。
地产央国企处估值&业绩双底，布局价值显现。估值层面看，当前典型央国企如A股保利发展PB估值0.59倍、港股中国海外发展PB估值0.34倍、华润置地PB估值0.66倍，均已降至历史底部；业绩层面看，受房企毛利率下行和计提减值增多，房企短期业绩承压探底，但优质央国企如建发、华发、越秀在经营端投销仍有同比正增长的表现，支持未来业绩改善。国资委将考核央企市值管理，预计优质的央国企将通过如提高分红比例、大股东增持、公司回购等方式提振市场信心，底部布局的价值显现。
投资建议:推荐当前估值底部、经营状况良好、受益于行业格局优化的改善性央国企，如华润置地、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、华发股份等。
风险提示:宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。
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